文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(z幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会hèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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