饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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